Les maisons et les appartements sont souvent l’objet du désir des petits et grands investisseurs qui trouvent dans ce type de propriété un bon moyen d’obtenir un rendement économique sans trop d’efforts.
C’est ce que mesure ce que l’on appelle le rendement locatif ou, en d’autres termes, le concept qui met en relation le coût de l’investissement et les bénéfices qu’il produit.
Savoir comment calculer la rentabilité d’un appartement, de quoi elle dépend ou s’il est possible d’augmenter cette marge sont autant de questions qui peuvent aider à déterminer s’il est rentable d’acheter un bien à louer.
Comment calculer le rendement du loyer ?
L’idée d’acheter un bien en tant qu’investissement semble des plus séduisantes. Mais avant de se lancer dans une telle dépense – surtout lorsque l’objectif final est la location – il est important de bien analyser l’opération.
Savoir si c’est rentable n’est pas une science exacte, mais analyser la rentabilité de la location est fondamental pour savoir clairement si, a priori, la décision est la bonne.
Ce concept met en relation le prix d’achat de la propriété avec l’argent annuel obtenu de la location et est exprimé en pourcentage. C’est d’ailleurs la mesure de référence utilisée par la Banque d’Espagne. La formule est simple :
Rentabilité = Revenu locatif/prix du bien x 100
En d’autres termes, il s’agit du quotient entre le revenu locatif et le prix d’achat. Par exemple, dans un bien dont le prix est de 120 000 et dont le loyer annuel brut est de 7 800 € (650×12), le rendement locatif brut serait de 6,5 %.
Toutefois, si l’on veut connaître la valeur réelle de l’exploitation, il serait plus pratique de calculer le rendement locatif net. Dans ce cas, le revenu locatif brut doit être diminué des charges locatives, c’est-à-dire celles inhérentes au bien (assurance, frais de communauté, etc.) et des impôts.
De même, les frais d’achat, qui sont généralement estimés à 10%, doivent être ajoutés au montant correspondant au prix d’achat.
En suivant le même exemple et en attribuant des dépenses annuelles de 1 500 €, l’opération serait la suivante : 7.800-1.500/120.000+12.000 = 4,77%.
Quoi qu’il en soit, au-delà du concept de rentabilité locative lui-même, d’autres données permettent de savoir s’il est rentable d’acheter un appartement pour le louer.
L’existence ou non d’un prêt hypothécaire, ce que l’on appelle le cash-flow (c’est-à-dire le montant net dans une période donnée que l’achat d’un bien laisse lors de sa location), le ROI (le pourcentage qui mesure le retour sur investissement dans une année) ou le PER (c’est-à-dire les années qu’il faudrait pour payer le prix du bien par la location et qui correspond à la formule inverse de celle de la rentabilité brute) en sont quelques-uns.
Est-il rentable d’acheter un appartement pour le louer ?
Le logement a traditionnellement été un actif intéressant comme source de revenus supplémentaires pour les petits investisseurs. Bien qu’en temps de crise cela puisse être un handicap en termes de liquidités.
La rentabilité de la location fait de l’idée d’acheter pour louer une option à prendre en compte par les épargnants qui peuvent se permettre d’investir dans une résidence secondaire.
Les concepts liés au rendement locatif étant clairs, il sera plus facile de décider si l’achat est la bonne chose à faire ou non. Il existe même des applications mobiles conçues pour fournir des conseils en la matière, même s’il convient de se renseigner auprès des organismes concernés pour connaître la santé du marché.
La Banque de France publie des données trimestrielles sur la rentabilité annuelle totale du logement ou, en d’autres termes, celle obtenue à partir de la somme de la rentabilité de la location et de la hausse du prix de la propriété (appelée plus-value).
Investir dans le logement locatif : nos recommandations
Le calcul de la rentabilité d’un appartement n’est pas une formule infaillible. C’est pourquoi, avant d’investir dans un bien à louer, il est conseillé de réfléchir à cette décision et de tenir compte de certaines considérations.
Il est important d’analyser le prix et son éventuelle réévaluation, ainsi que d’étudier toutes les options de financement en cas de besoin d’un prêt.
Avoir des objectifs clairs, choisir l’emplacement et les caractéristiques du bien (en général, se protéger contre les loyers impayés, les petites propriétés offrent un rendement locatif plus élevé), ainsi que prendre en compte toutes les dépenses impliquées et ne pas se lancer dans des achats impliquant un investissement mensuel supérieur à 40 % de vos revenus, sont quelques-unes des recommandations de base.
Si l’objectif est d’augmenter la valeur de votre investissement, il est bon de maintenir une attitude positive envers les locataires potentiels et d’effectuer les travaux ou les réparations nécessaires pour obtenir de meilleures conditions de location.
