En France, entre 75 et 90 % des logements loués appartiennent à des particuliers, qui utilisent les revenus tirés de la location du bien pour payer un autre emprunt ou pour compléter leur pension. Parmi tous les propriétaires, 40% disent avoir eu un problème avec leurs locataires.
La souscription d’une assurance contre le défaut de paiement du loyer vous protège contre la grande crainte de la plupart des propriétaires qui louent un bien immobilier : le non-paiement du loyer par les locataires.
Que faire si votre locataire ne paie pas son loyer ?
Lorsque nous nous trouvons dans la situation de louer un bien dont nous sommes propriétaires, nous ne savons souvent pas ce que nous pouvons faire pour résoudre notre problème.
Faire appel à son assurance pour la garantie d’impayés de loyers
Si le locataire ne paie pas plus d’un certain nombre de mensualités ou de loyers, l’assurance loyers impayés couvre ces versements au propriétaire.
La souscription de ce type d’assurance protège donc le propriétaire contre les éventuels défauts de paiement du locataire. Les conditions de la police de chaque assureur et de chaque modèle d’assurance commercialisé détermineront la couverture de cette assurance, dans quels cas elle peut être utilisée ou à partir de quand et jusqu’à quand ou dans quels montants l’assurance paiera pour le non-paiement du loyer.
Les principaux types de garanties à avoir pour son assurance contre le non-paiement du loyer sont :
- Non-paiement du loyer : C’est la plus élémentaire et celle qui conduit les propriétaires à étudier les offres du marché pour signer une assurance contre le non-paiement du loyer. Dans ce cas, il est nécessaire d’examiner le montant que l’assurance couvrira en cas de non-paiement par le locataire. Il existe des assurances qui couvrent, par exemple, le paiement de 6 mensualités à partir du quatrième mois de non-paiement, et d’autres qui couvrent jusqu’à un an de loyer ou jusqu’à l’expulsion du locataire.
- Dommages et vandalisme : Il existe ici aussi des différences importantes entre les assureurs, même si presque tous prennent en charge le coût des dommages ou du vandalisme dans la propriété louée une fois le locataire expulsé.
- Défense juridique : Comme d’autres types d’assurance, par exemple l’assurance automobile et l’assurance habitation, celle du non-paiement du loyer inclut aussi généralement dans ses conditions la défense juridique de l’assuré. Dans ce cas, les différences peuvent se situer au niveau du service fourni, allant de la simple assistance téléphonique à la prise en charge du coût des services de défense juridique, tels que l’avocat et le notaire du propriétaire en cas de recours au tribunal pour résoudre les problèmes avec le locataire.
Résiliation du bail
En principe, la location doit durer le temps prévu dans le contrat. Toutefois, il peut y avoir des cas particuliers dans lesquels le propriétaire a le droit de résilier le bail.
- Dans le cas où le locataire ne paie pas le loyer, ou tout montant que le locataire a assumé ou qui lui correspond.
- Si le locataire ne paie pas le dépôt de garantie ou ne paie pas l’actualisation de celui-ci.
- Si le locataire sous-loue ou cède le logement à une ou plusieurs autres personnes sans le consentement du propriétaire.
- Lorsque des dommages sont intentionnellement causés à la propriété, ou que des travaux sont effectués sans l’approbation du propriétaire, alors qu’il y est obligé.
- Si des activités gênantes, insalubres, nuisibles, nocives, dangereuses ou illégales sont exercées dans la propriété.
Si le contrat de location stipule le droit de résilier le bail en cas de non-paiement, la procédure se fera au tribunal où le juge statuera sur l’affaire.
Si le juge statue en votre faveur, vous pourrez lancer la procédure d’expulsion.
Procédure d’expulsion
L”expulsion réglementé par la loi est une procédure spéciale et sommaire dont l’objectif est que le propriétaire ou le bailleur d’un bien loué puisse le récupérer, soit pour non-paiement du loyer, soit parce que le terme du bail a pris fin et que le locataire ne remet pas le bien.
Cette procédure d’expulsion doit être effectuée par un huissier et non par le propriétaire sous peine d’amendes ou de peine d’emprisonnement.
Mais attention, sachez que les expulsions sont interdites en période hivernale qui dure 5 mois du premier novembre au 31 mars.
Comment se protéger contre le non-paiement du loyer ?
Les formules les plus courantes pour se protéger contre le non-paiement du loyer et pour garantir le paiement de la mensualité sont généralement les suivantes :
- Assurance loyers impayés : Cela permet de se prémunir contre d’éventuels défauts de paiement de la part des locataires.
- Caution : Une caution d’un ou deux mois est généralement demandée, bien que certains propriétaires demandent jusqu’à six mois. Lorsque le locataire quitte le logement, la caution lui est restituée, sauf si le logement a été endommagé.
- Garantie : Dans le cas où le locataire contracterait une dette en raison du non-paiement du loyer, la banque en serait responsable. Il se compose généralement de 4 ou 5 paiements mensuels.
- Plans publics : Certaines mairies proposent des formules pour garantir le paiement, comme l’assurance loyers impayés.
