Vous avez atteint ce moment de votre vie où vous commencez à penser à acheter une maison. Vous avez des économies mais pas assez pour acheter une maison, vous devez donc vous tourner vers les banques.
Cependant, vous ne savez pas exactement combien d’argent emprunter à la banque car, en fin de compte, si vous ne calculez pas bien, cela peut représenter un risque pour l’économie de votre famille à l’avenir. Il est donc important que vous gardiez plusieurs points clés à l’esprit.
Combien je peux emprunter au maximum ?
Lorsque vous envisagez d’acheter une maison et de contracter un prêt, la première chose que vous devez examiner est votre revenu annuel ou, si vous achetez une maison en tant que couple, le revenu annuel de chacun d’entre vous.
Les experts recommandent de ne pas dépenser plus pour une maison que votre salaire annuel total multiplié par 4. Par exemple, si votre salaire annuel total est de 25 000 €, calculez que vous pourrez acheter une maison pour un maximum de 100 000 €.
En outre, il est recommandé que les versements mensuels ne dépassent pas 35 % de votre salaire mensuel, afin que vous puissiez disposer de suffisamment de liquidités chaque mois pour payer les dépenses imprévues et les dépenses de base telles que les factures d’eau, d’électricité et de gaz, la nourriture, le téléphone et l’internet, les frais de scolarité si vous avez des enfants, etc.
Le calcul du montant que vous pouvez consacrer au logement est simple. Tout d’abord, calculez 35 % de votre salaire net actuel, ce qui correspondrait au paiement mensuel du prêt plus les intérêts. Multipliez ce chiffre par 12 mois, soit le paiement annuel du prêt.
Ce chiffre est à son tour multiplié par le nombre d’années pendant lesquelles vous souhaitez rembourser l’intégralité du prêt, 20 ans par exemple. Le total sera le montant maximum que vous pouvez dépenser lors de l’achat d’une maison. Et n’oubliez pas que ce chiffre inclut les intérêts que vous devez payer à la banque pour le prêt.
Par exemple, votre salaire mensuel net est actuellement de 2 000 €. Vous ne devez pas dépenser plus de 35 % de la mensualité du prêt, soit 700 € dans ce cas.
Multipliez ce chiffre par 12, cela fait 8400€ que vous allez payer annuellement sur l’hypothèque. Si nous prenons un prêt hypothécaire sur 20 ans, le coût total sera de 8400 x 20 ans. Un total de 168 000 €. C’est le montant maximum que l’on doit dépenser pour l’achat d’une maison, y compris les intérêts bancaires.
Quel est le montant maximum que la banque vous accordera pour le prêt ?
La banque finance généralement 80% du montant de la maison sur le prix d’achat ou la valeur estimée. Quelle est la différence ? Si 80 % du prix d’achat est financé, vous recevrez 80 % de ce que vous devez payer au propriétaire de la maison, et vous devrez compléter le paiement avec les 20 % restants.
Toutefois, si le prêt est calculée sur la valeur estimée, cela signifie que si la propriété est évaluée au-dessus du prix d’achat, la banque financera plus de 80 % du prix d’achat.
Par exemple, vous achetez une maison dont le prix d’achat est de 180 000 €. Mais, la valeur estimée est de 200 000 €. La banque financera donc 80 % de 200 000 €, soit 160 000 € dans ce cas.
Nous soustrayons ce montant du prix d’achat et il nous reste 20 000 € à payer de notre poche. Si la banque avait financé 80 % du prix d’achat, elle n’aurait financé que 144 000 € et nous aurions dû mettre 36 000 € de nos économies.
Dans tous les cas, la banque finance généralement le prêt sur la base du montant le plus bas entre la valeur estimée et le prix d’achat.
Vous devrez donc négocier avec votre banque pour obtenir les meilleures conditions possibles pour être financé sur la valeur estimée. D’autre part, certaines banques peuvent financer jusqu’à 90 ou 95 %.
Comment puis-je calculer ma capacité d’emprunt ?
Pour éviter de vous endetter au-delà de vos moyens, il est important de calculer quel pourcentage de vos revenus peut être utilisé pour payer les échéances du prêt.
Analysez le montant que vous pouvez vous permettre d’emprunter chaque année et le montant que vous pouvez vous permettre de rembourser sans problème. Pour ce faire, nous vous recommandons de calculer votre capacité annuelle de remboursement à l’aide de la formule suivante :
0,30X où X = montant net de votre salaire annuel net – paiements annuels que vous effectuez sur d’autres dettes ou prêts que vous avez. L’idée est que le montant mensuel de votre prêt hypothécaire ne doit pas dépasser 30 % de votre revenu disponible.
Vous calculerez ainsi le montant du prêt que vous pouvez supporter et, en tenant compte de l’épargne antérieure que vous voulez affecter à l’achat de votre maison et des coûts et taxes associés, vous déterminerez le prix de la maison que vous pouvez payer en fonction de la période de remboursement choisie.
Les critères de la banque pour le calcul de votre capacité d’emprunt ?
Votre revenu
Votre revenu est l’un des facteurs les plus importants que les banques prennent en compte lorsqu’ils calculent le montant que vous pouvez emprunter, car votre revenu a une incidence directe sur le montant que vous pouvez vous permettre de rembourser chaque mois.
Si vous achetez une propriété avec votre partenaire, votre conjoint ou votre famille, votre capacité de remboursement sera probablement plus élevée (ce qui signifie que vous pourrez emprunter un montant plus important).
Votre actif total
Tous les actifs financiers ou immobiliers que vous possédez (tels qu’un portefeuille d’actions, un immeuble de placement, des véhicules ou d’autres actifs tangibles importants) pourraient améliorer votre capacité à emprunter de l’argent pour acheter une maison.
Vos avoirs démontrent votre capacité à épargner et à investir de l’argent de manière durable dans le temps, et montrent que vous disposez potentiellement d’avoirs ou de liquidités supplémentaires pour améliorer votre valeur financière nette.
Dettes et dépenses personnelles
Vos dettes et vos frais de subsistance sont tout aussi importants que vos revenus, vos dépôts et votre épargne lorsque vous demandez un prêt.
Toute dette importante, tout prêt existant ou tout autre engagement financier dans lequel vous investissez régulièrement vos revenus peut affecter votre capacité à effectuer vos paiements hypothécaires, c’est pourquoi un prêteur voudra le savoir dès le départ.
Il peut s’agir de cartes de crédit, de dettes et de tout autre engagement financier en cours (comme la garde d’enfants ou les frais de scolarité).
Votre historique bancaire
Votre cote de crédit joue un rôle important dans la détermination de votre capacité d’emprunt.
Si vous pouvez démontrer que vous êtes un client fiable qui effectue régulièrement ses paiements à temps, vous pouvez potentiellement emprunter une somme d’argent plus importante.
En revanche, si votre dossier de crédit contient des retards de paiement ou des arriérés réguliers, il peut être beaucoup plus difficile d’obtenir un prêt.
Il est toujours bon d’obtenir une copie de votre historique de crédit avant de soumettre toute demande de crédit.
La valeur estimée du bien
Une fois que vous avez trouvé un bien, le montant qu’un prêteur hypothécaire est prêt à vous prêter peut dépendre de la valeur de ce bien.
Le prêteur déterminera la valeur du bien en effectuant une évaluation du bien, ce qui déterminera le montant qu’il peut vous prêter.
